1. Beschlüsse sind, solange sie nicht rechtskräftig durch ein Gericht oder bestandskräftig durch einen Zweitbeschluss aufgehoben worden sind, auszuführen Denn die Anfechtung entfaltet nach der Grundkonzeption des Wohnungseigentumsrechts keine aufschiebende Wirkung (§ 23 Abs. 4 WEG). Der Beschluss ist für den Verwalter bindend.

2. Der Verwalter macht sich weder im Innenverhältnis gegenüber den Wohnungseigentümern noch im Außenverhältnis gegenüber Dritten schadensersatzpflichtig, wenn ein durch ihn ausgeführter Beschluss später für ungültig erklärt wird.

LG Dortmund, Beschluss vom 24.04.2017 - 1 S 53/17

Verwaltervertrag

Hierzu gleichfalls BGH - Urteil vom 17.11.2011 - Az. V ZB 134/11:
Vertragspartner des Verwalters sind nicht die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband. In diesem Vertrag können daher ohne deren Mitwirkung keine Verpflichtungen zu Lasten der einzelnen Wohnungseigentümervorgesehen werden. Sie wären als Verpflichtungen zu Lasten Dritter nichtig (z. B. Verpflichtung zur Zahlung eines Prozesskostenvorschusses). Solche Verpflichtungen könnten nur durch die Teilungserklärung, durch eine Vereinbarung oder nach Maßgabe von § 21 Abs. 7 WEG durch Beschluss der Wohnungseigentümer begründet werden.

Quelle: http://www.friesrae.de/

Im vorliegenden Fall hatte ein WEG-Verwalter eine Kreditlinie auf einem WEG-Konto, das auf den Namen des Verwalters lief, in Anspruch genommen. Der Verwalter war hierzu jedoch nicht durch einen Eigentümerbeschluss ermächtigt. In einem solchen Fall müssen die Eigentümer für den Kredit nur dann aufkommen, wenn die Kreditaufnahme ordnungsgemäßer Verwaltung oder ihrem Interesse und Willen entsprochen hat. Eine Kreditaufnahme entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Kredit die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für drei Monate nicht übersteigt und dazu dient, einen kurzfristigen Liquiditätsengpass zu überbrücken. In allen anderen Fällen kommt es auf das Interesse der Eigentümer an. Sofern der Kredit der Finanzierung einer Maßnahme dienen soll, die wesentlich teurer ist als von den Eigentümern ursprünglich angenommen, so ist dies nicht im Interess e der Eigentümer. Daher muss der Verwalter in diesem Fall selber für die Rückzahlung aufkommen. Er kann von den Eigentümern keine Erstattung verlangen.

LG Köln, 26.8.2010, Az: 29 S 177/09

Quelle: /www.ml-fachseminare.de/

Die Eigentümergemeinschaft hat einen Entscheidungsspielraum bei der Höhe der Sonderumlage, wenn ein Wohnungseigentümer zahlungsunfähig ist. Sie kann zur Herstellung der eigenen Liquidität nur den Fehlbetrag der offenen Vorauszahlungen oder auch im Hinblick auf die weiterhin ausfallenden Zahlungen des insolventen Wohnungseigentümers die Sonderumlage festsetzen. Beides ist als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung anzusehen (KG Berlin, Beschluss vom 26.3.2003, Az.: 24 W 177/02).

Quelle: www.breiholdt.de

Das Landgericht Frankfurt urteilte im Oktober 2011 über einen Rechtsstreit, in dem ein Wohnungseigentümer von dem Hausverwalter seiner Eigentümergemeinschaft Schadensersatz verlangte. Dieser hatte die Jahresabrechnung für 2007 erst 2009 erstellt. Der von dem Eigentümer geltend gemachte Schaden belief sich auf 750 Euro, weil dessen an seinen Mieter gerichtete Betriebskostenabrechnung sich auf eine Nachzahlung in dieser Höhe belief. Der Mieter hatte die auf ihn umgelegte Nachzahlung mit dem Argument verweigert, dass die 1-jährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs abgelaufen war. Da der Verwalter sich hierfür nicht verantwortlich fühlte und den Schaden nicht ausglich, reichte der vermietende Eigentümer Klage ein.

Das Frankfurter Gericht gab dem Verwalter Recht. Der vermietende Eigentümer hatte keinen Anspruch auf Schadensersatz. Ein Verwalter ist zwar per Gesetz verpflichtet, eine Jahresabrechnung zu erstellen. Diese Verpflichtung besteht aber gegenüber der gesamten Eigentümergemeinschaft. Die Betriebskostenabrechnung, die ein vermietender Wohnungseigentümer für seinen Mieter erstellen muss, hat nur mittelbar etwas mit der Pflicht des Verwalters zur Erstellung einer Jahresabrechnung zu tun. Deshalb kann für eine verspätete Betriebskostenabrechnung des Vermieters nicht der Verwalter verantwortlich gemacht werden. Das gilt auch dann, wenn die Jahresabrechnung nicht im Folgejahr des Abrechnungszeitraums erstellt wurde. Zudem ist ein Hausverwalter nicht Erfüllungshilfe der Eigentümergemeinschaft. Etwas anders würde nur gelten, wenn der Verwalter auch zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung vertraglich verpflichtet war.

LG Frankfurt, Urteil v. 14.10.11, Az.: 2-09 S 2/11

Quelle: www.ml-fachinstitut.de

In einer Ein-Mann-Versammlung kommt ein Eigentümerbeschluss zustande, wenn • die Kundgabe der Stimmabgabe nach außen in Erscheinung tritt und • das Beschlussergebnis vom Versammlungsleiter festgestellt und bekannt gegeben wird. OLG München, Beschluss vom 11.12.2007 - 34 Wx 14/07

Quelle: http://www.oliverelzer.de/

Eine von § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG abweichende Besetzung des Verwaltungsbeirats entspricht nur dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer die Weichen für eine solche Wahl durch eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG gestellt oder aber der Wohnungseigentümergemeinschaft die Festlegung der Zahl der Beiratsmitglieder zur Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss zugewiesen haben.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. Februar 2010 – V ZR 126/09

Quelle: http://www.rechtslupe.de

LG Mainz, Beschluss vom 15.08.2011 - 306 T 129/08

Eine unzulässige Majorisierung liegt zwar nicht schon dann vor, wenn der Mehrheitseigentümer mit seinen Stimmen einen Beschluss gegen die Stimmen aller anderen Wohnungseigentümer durchsetzt. Nutzt er ein ihm zustehendes Stimmenübergewicht jedoch zur Herbeiführung einer eigennützigen, sachlich nicht gerechtfertigten, insbesondere gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßenden oder gesetzwidrigen Entscheidung, so begründet dies den Vorwurf rechtmissbräuchlichem Verhaltens.

Quelle/Volltext: http://www.ibronlne.de/IBRNavigator/dokumentanzeige.php?zg=5&HTTP_DocType=Urteil&Gericht=LG+Mainz&Aktenzeichen=306+T+129%2F08&Urteilsdatum=2011-08-15&Nr=85365

Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht zu, ist er gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht. Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend regelt.

BGH, Urteil vom 11.11.2011, Az: V ZR 65/11

Quelle: www.ml-fachinstitut.de

Bei der Verwalterwahl oder –abwahl kann das Prinzip, nach dem abgestimmt wird, durch Vereinbarung von der gesetzlichen Regelung der Abstimmung nach Köpfen auf eine Abstimmung nach Miteigentumsanteilen oder Einheiten abgeändert werden. Damit ist klargestellt, dass die Regelung in der Teilungserklärung, Abstimmungen erfolgen entweder nach Einheiten (= Objektprinzip) oder Miteigentumsanteilen (= Wertprinzip), auch für die Verwalterwahl oder –abwahl gilt.

Praxistipp

Der BGH hat nunmehr auch für die Zeit nach dem Inkrafttreten des neuen WEG klargestellt, dass bei der Verwalterwahl oder –abwahl das in einer Gemeinschaftsordnung gewählte Stimmrechtsprinzip der gesetzlichen Regelung (= Kopfprinzip) vorgeht. In der Vergangenheit waren Stimmen laut geworden, die in einer solchen Regelung einen Verstoß gegen § 26 Abs. 1 S. 5 WEG gesehen hatten. Diese Einschätzung veranlasste so manchen Verwalter dazu, die Auszählung einmal nach Köpfen und einmal nach dem vereinbarten Stimmrechtsprinzip vorzunehmen. Diese Praxis der doppelten Stimmauszählung, die ohnehin nicht zulässig ist, weil sie unter Umständen zu anderen Ergebnissen führen kann, ist damit jedenfalls bei der Verwalterwahl und –abwahl nicht länger notwendig.

Autor: Susanne Tank - Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!

Fundstelle: BGH, Urteil vom 28. Oktober 2011, V ZR 253/10 (Fortführung des Beschlusses vom 19. September 2002 - V ZB 30/02) - www.bundesgerichtshof.de